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🚨 SAIU: a nota fiscal do imóvel virou realidade

O Portal DF-e (SVRS) publicou o Pacote de Schemas NFeABI 1.00 — os arquivos que os sistemas usam para gerar e validar a nota. Com os manuais (MOC) e a tabela de códigos v1.00a já publicados pelo Ato Técnico Conjunto nº 2/2026, a NF-e ABI deixou de ser projeto: dá para começar a homologar. 📦

🏠 O que é a NF-e ABI (modelo 77)?
É o primeiro documento fiscal eletrônico exclusivo para alienação de bens imóveis no país. A venda de imóvel, que quase nunca tinha nota, passa a ter — conectada ao novo modelo de IBS e CBS.

🔑 A virada de chave:
Antes o controle girava em torno da escritura e do registro. Agora, a nota decorre da operação econômica — a venda em si. Escritura e registro continuam necessários para transmitir a propriedade; a NF-e ABI é uma camada fiscal a mais.

🏢 Quem precisa emitir:
▪️ PJ: incorporadoras, construtoras, loteadoras, SPEs e holdings
▪️ PF: quando contribuinte habitual do IBS/CBS (art. 251 da LC 214/2025)
A venda eventual do imóvel próprio, em regra, não gera a obrigação.

🗓️ A partir de quando:
▪️ 01/12/2026 — empresas do regime regular do IBS/CBS
▪️ 01/01/2027 — optantes do Simples e pessoas físicas contribuintes
Modalidades: 01 alienação em geral, 02 arrematação/adjudicação/remição, 03 cessão de direitos, 04 permuta.

✅ Comece já: confirme o enquadramento e a data que te atinge, leve os novos schemas ao sistema emissor, integre ao CIB, inicie a homologação e revise contratos. Quem se antecipa não corre no fim.

📖 Fonte: Portal DF-e/SVRS e Ato Técnico Conjunto RFB/CGIBS nº 2/2026.

A @infocosolucao pode auxiliar conforme o tema: enquadramento como contribuinte, prazos e conformidade da nota de imóveis.
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📌 Começou o prazo: por dentro ou por fora do DAS?

A partir de 1º de setembro abre a janela mais importante da Reforma para o Simples Nacional. É neste mês que cada empresa decide como o CBS será apurado em 2027 — dentro do DAS (padrão) ou fora dele, no regime regular (o “híbrido”).

👇 Você precisa agir? Depende do seu caso:
0️⃣ Já é do Simples e vai ficar por dentro do DAS → não precisa fazer nada.
1️⃣ Já é do Simples e quer o por fora (híbrido) → precisa optar neste mês.
2️⃣ Quer entrar no Simples em 2027 → opte agora; e, se também quiser o híbrido, marque as duas coisas.

🗓️ O por fora é semestral: as janelas são em setembro e em março. Perdeu setembro? A próxima só abre em março.

🤔 Na dúvida, o que fazer?
Ainda não se conhece a alíquota nem toda a sistemática (o percentual deve sair só em outubro). Por isso, uma orientação prática comum é garantir a opção agora: em novembro é possível confirmar ou desfazer. Quem não opta em setembro não consegue confirmar em novembro. Só deixe de optar se tiver plena certeza de que não se aplica ao seu caso.

⚠️ Pontos ainda em aberto: a alíquota deve ser divulgada só em outubro e a janela de novembro pode ser prorrogada. É orientação de planejamento — avalie o seu caso com o seu contador antes de decidir.

A opção é feita no Portal do Simples Nacional.

A @infocosolucao pode auxiliar conforme o tema: análise do seu perfil, opção por dentro x por fora e acompanhamento no portal.
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⚠️ Split payment obrigatório só deve vir em 2028 — mas atenção: é previsão, não norma

A Receita Federal informou ao G1 (30/08/2026) que a obrigatoriedade do split payment nas operações entre empresas (B2B) deve ficar para 2028. Importante: essa data é planejamento operacional do órgão e ainda NÃO está prevista em norma. A própria Receita ressalva que a obrigatoriedade depende da edição de norma e da adaptação de bancos e meios de pagamento.

💡 O que é o split payment?
Hoje a empresa recebe o valor cheio, apura e recolhe os tributos depois, por guia. Com o split, no momento do pagamento a instituição financeira separa e repassa a parte do tributo direto ao Fisco — o fornecedor recebe já descontado. Serve para recolher CBS e IBS.

🕐 Por que ficou para 2028?
A plataforma deve estar pronta no início de 2027, mas prontidão técnica não basta: a obrigatoriedade só vem quando mais de 200 instituições de pagamento estiverem integradas, o que ocorrerá de forma gradual ao longo de 2027.

📋 Cronograma previsto (planejamento, sujeito a mudança):
▪️ Início de 2027 — plataforma pronta; uso facultativo no B2B
▪️ Ao longo de 2027 — adesão gradual por meio de pagamento (transferência, depois Pix estático...)
▪️ Nesse período, os dois modelos coexistem (tradicional e split)
▪️ 2028 — meta para a obrigatoriedade geral no B2B

🏢 E o Simples Nacional?
Quem vende ao consumidor final tende a manter o Simples puro (mais simples); quem vende para outras empresas pode avaliar o híbrido, para transferir crédito. Segundo a Receita, a maioria do Simples vende ao consumidor final. O MEI segue no Simples puro.

📖 Fonte: Receita Federal (declaração ao G1/Estadão, 30/08/2026), via subsecretário Juliano Neves.

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📌 Nanoempreendedor ganha dispensas na Reforma Tributária

A Receita Federal e o CGIBS publicaram o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 6, de 28/08/2026, que estabelece dispensas para o nanoempreendedor no âmbito do IBS e da CBS.

👤 Quem é o nanoempreendedor?
É a figura de baixíssimo faturamento criada pela Reforma (LC 214/2025). Por lei, ele não é contribuinte de IBS e CBS — e o novo Ato vem aliviar suas obrigações acessórias na transição.

✅ As duas dispensas:
▪️ Inscrição no cadastro com identificação única (via CNPJ)
▪️ Emissão dos documentos fiscais eletrônicos previstos nos regulamentos do IBS e da CBS

⚠️ A exceção que importa:
As dispensas NÃO se aplicam ao nanoempreendedor que optar pelo regime regular do IBS e da CBS (LC 214/2025). Nesse caso, ele volta a se sujeitar às obrigações normais — inclusive cadastro e emissão de documentos fiscais.

🗓️ Vigência: em vigor desde a publicação (DOU e site do CGIBS), com efeitos até 31/12/2028. É uma medida da fase de transição.

📖 Fonte: CGIBS — Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 6/2026.

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📌 3 documentos técnicos que mexem nos seus DF-e

A ENCAT/SVRS divulgou (25/08/2026) três materiais técnicos importantes sobre documentos fiscais eletrônicos. Resumo do que muda:

1️⃣ NT 2026.006 — Vinculação de pagamento (split payment)
Cria, para NF-e e NFC-e, o grupo gPgtoVinc e o evento 110300, que ligam o documento fiscal à transação de pagamento. Produção técnica prevista para 05/10/2026 — mas isso não torna o preenchimento obrigatório em 2026; a ativação efetiva do split payment é esperada para 2027. Empresas, adquirentes, ERPs e desenvolvedores devem atualizar schemas e iniciar a homologação.

2️⃣ Informe Técnico 2026.001 — Meios de pagamento
Define o subconjunto nacional de meios de pagamento para CT-e, CT-e OS, BP-e (e TM/TA), NF3-e, NFCom, NFAg e NFGas: códigos 15, 17, 18, 20, 23 e 24. Código fora dessa lista provoca a rejeição 1003. A providência é sincronizar tabelas e validações e conferir o cronograma de cada modelo.

3️⃣ NT 2026.002 v1.10a — Contranota de produtor
Esclarece a regra BA10-20: a contranota de produtor só recebe a rejeição 318 quando não houver referência nem em refNFP nem em refNFe. Homologação em 01/09/2026 e produção em 05/10/2026.

⚠️ Confirme sempre as versões, códigos e datas de cada modelo no Portal DF-e / SVRS antes de ajustar seus sistemas.

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📌 EFD-Reinf: dois novos códigos de rendimento na versão 2.1.2

Foi publicada a Nota Técnica 04/2026 (21/08), que ajusta as tabelas da versão 2.1.2 da EFD-Reinf com dois novos Códigos de Natureza de Rendimento (CNR):

⚖️ CNR 11009 — Decisões da Justiça estadual/DF
Para quando órgãos de Estados ou Municípios pagarem valores decorrentes de decisão da Justiça dos Estados/DF cujo IR retido pertença à União — e não ao próprio ente. O IR informado nesse código é enviado à DCTFWeb, mesmo que o declarante seja órgão público municipal ou estadual.

💻 CNR 20011 — Plataformas digitais
Cobre comissões, corretagens e demais remunerações pagas por PJ a plataformas digitais pela representação comercial ou mediação de negócios.
▪️ Quem usa: plataformas que optarem pela IN RFB nº 2.331/2026
▪️ Como declarar: pelo evento R-4080 (Retenção no Recebimento)
▪️ Vigência: valores pagos ou creditados a partir de 01/10/2026

✅ O que fazer agora: confirme se o software já contempla as tabelas da 2.1.2, mapeie qual CNR se aplica à sua operação e, no caso do 20011, verifique a opção pela IN 2.331/2026 e o uso do R-4080. A nota técnica completa está no Portal do SPED.

📖 Fonte: Portal do SPED — Nota Técnica EFD-Reinf 04/2026.

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❓ Vocês perguntaram, a gente respondeu!

Recebemos várias dúvidas sobre a opção pelo Simples Nacional 2027 e decidimos criar este carrossel respondendo as principais — sempre com base no Roteiro oficial do Comitê Gestor do Simples Nacional (21/08/2026):

1️⃣ Confirmo mesmo com pendência? Sim. Esperar para regularizar antes pode fazer você perder o prazo de 30/09. Depois de confirmar, há 30 dias para regularizar.

2️⃣ Resolvi, mas ainda aparece pendência? A análise atualiza 1x por dia (no primeiro acesso). Pendências de Estados, DF e Municípios dependem do próprio ente enviar a baixa.

3️⃣ Recebi mais de um Termo? Há um Termo de Indeferimento por ente. Só vira optante quem regularizar todos: 30 dias corridos para regularizar; 20 dias úteis para impugnar o TI da Receita.

4️⃣ A mensagem no DTE-SN conta o prazo? Não. A ciência ocorre na geração do Termo — a mensagem é só um lembrete.

5️⃣ Esqueci de ligar o Simples na abertura (MAT)? A opção no MAT não pode ser cancelada; se não ligou o botão, a empresa aberta em setembro/2026 ainda pode optar como constituída até 30/09.

6️⃣ Não sou optante, dá pra escolher o “por fora”? Sim, desde que faça a opção pelo Simples até 30/09 — mesmo sem aprovação ainda, se tiver convicção de que entra.

7️⃣ Todo ano refaço o híbrido? Não. Sem renúncia (março/setembro), o regime regular se mantém. E o SIMEI não mudou: opção em janeiro/2027, até 29/01.

Ficou com mais alguma dúvida? Manda aqui nos comentários ou no direct que a gente responde! 👇

📖 Fonte: Roteiro da Opção pelo Simples Nacional para 2027 — CGSN/Receita Federal.

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